Траншевая ипотека — активно развивающийся вид кредитов на жилье, когда деньги выдаются заемщику частями. Например, кредит может быть разделен на две части — до ввода и после сдачи дома в эксплуатацию.
Заемщик, оплатив первый взнос за счет своих средств, далее оплачивает приобретаемую квартиру частями (траншами). По сути, это рассрочка.
Количество траншей и их суммы могут быть какими угодно, как договорятся застройщик и банк. Например, в ипотеке за 1 рубль обычно 2 транша - 100 рублей сразу с оплатой банку по 1 рублю. Следующий транш - основная оставшаяся часть кредита для окончательной оплаты квартиры. Этот транш выдается перед сдачей дома. И тут покупатель начинает платить банку по полной.
Плюсы:
Цена на квартиру при таком раскладе, как правило, не повышается (в отличие от ипотеки под 0,1%).
Оплата во время строительства идет символическими платежами. Удобно, когда арендуешь жилье, пока строится дом.
Общая сумма процентов по траншевому кредиту будет ниже, чем, если бы вы получили кредит сразу. Ведь проценты начисляются от фактического остатка долга. А долг сначала будет равен первому траншу, т.е. будет символическим. Основные выплаты банку после того, как дом будет построен.
Минусы:
Сроки получения траншей у банка будут установлены конкретные. Например, все транши нужно забрать за 3 года. Если застройщик затянет стройку, то кредит выдадут весь и банку уже придется платить по полной. Но тут «история» мало чем будет отличаться от обычного, не траншевого кредита, когда при проблемной стройке все-равно банку платишь.
Если первый транш будет не "100 рублей", а много существенней, но при этом вы будете платить банку по 1 рублю, по сути, это будут кредитные каникулы с увеличением долга. Ведь проценты на полученный транш банк будет начислять, 1 рублем все не погасишь, т.е. долг будет расти, отдавать придется потом, вместе с основным траншем. Читайте договор.
Как продать жилье, купленное в рассрочку
Если по ДДУ прошла не вся оплата, то при продаже на этапе строительства по договору уступки права требования (ДУПТ) нужно получить согласие застройщика на продажу и согласовать с ним условия продажи.
ЦБ РФ изучает риски новой для рынка траншевой ипотеки, из-за нее есть вероятность роста ставок по проектному финансированию.
Вот какие риски ипотеки за 1 рубль уже увидела глава ЦБ Эльвира Набиуллина:
Возможное подорожание проектного финансирования. При траншевой ипотеке на эскроу-счет будет поступать меньшая сумма: только первоначальный взнос и символический транш. Эскроу-счет будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке. Как следствие, снова повышение цен
Повышение спроса на жилье как объект инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. Это тоже может способствовать росту цен. Плюс ко всему, в свою очередь это может создать проблему по обслуживанию ипотеки. Например, когда людям нужно будет продать жилье, которое находится в залоге по ипотеке, на вторичном рынке оно будет сильно отличаться по цене в сравнении с первичным жильем от застройщика.
Недобросовестная продажа. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и неполностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания».
